“Comprei um terreno, mas as parcelas aumentaram mais do que o previsto, não consigo mais pagar. Posso cancelar a compra do terreno?”
“Adquiri um imóvel há 3 anos mas até hoje não foi entregue. Posso fazer a rescisão do contrato?”
Muitos problemas podem ocorrer durante a compra de um imóvel ou terreno.
Essas são apenas algumas das diversas dúvidas que recebemos das famílias interessadas no distrato de contrato de compra e venda.
Pensando nessas situações, hoje vamos falar um pouco sobre os seus direitos na hora de realizar o distrato.
Saiba como funciona o distrato de imóveis e terrenos e quando é possível solicitar. Boa leitura!
Quando eu posso solicitar o distrato de compra e venda?
Você pode solicitar a rescisão de contrato de compra e venda de um imóvel antes da entrega das chaves. Já no caso da compra de um lote ou terreno, você pode solicitar a qualquer momento, desde que o imóvel não esteja quitado.
Acontece que a nossa legislação não determina uma razão específica para solicitar o distrato, que geralmente, ocorre por:
a) O aumento expressivo das parcelas do contrato, dando a impressão de que os valores já pagos em contrato simplesmente não amortizaram nada do preço do imóvel e o comprador, passados às vezes dois, três anos ou mais, deve à incorporadora mais do que quando comprou.
b) Perda de emprego, motivo pelo qual o comprador não mais possui uma fonte de renda suficiente à continuidade dos pagamentos perante a incorporadora. Isso se agravou mais ainda durante a recente pandemia que assolou o país.
c) Atraso na entrega das chaves ou das obras (em caso de terrenos), quando a construtora desrespeita o prazo para a entrega da obra previsto em contrato, colocando o consumidor em desvantagem, e muitas vezes, obrigando-o a arcar com despesas inesperadas.
E se eu tiver inadimplente com a construtora ou loteadora?
Você ainda tem direito de rescindir o contrato de compra e venda. Mesmo que você esteja com parcelas vencidas, como consumidor, você tem o direito de pedir a rescisão do contrato e reaver os valores pagos, de acordo com o entendimento do nosso judiciário.
O que pode variar entre cada caso é o valor da devolução dos valores pagos pelo imóvel ou terreno.
Por exemplo: em casos de rescisão de terrenos, a loteadora poderá reter, em média, de 10% a 20% dos valores pagos correspondentes às parcelas já pagas. Explicaremos mais adiante.
Como funciona para solicitar o distrato de contrato de compra e venda?
Num primeiro momento, o comum é levar a conhecimento da empresa a sua vontade de desfazer o contrato de compra e venda.
Normalmente, a construtora ou loteadora propõe devoluções muito abaixo do que é determinado pelo Poder Judiciário. Ou pior, a empresa se nega a distratar ou desfazer o negócio.
Diante desse cenário, é imprescindível o auxílio de um advogado para que você se informe sobre os seus direitos. E caso seus direitos tenham sido violados, este profissional deverá buscar através de ação judicial a justa devolução dos valores.
É muito importante que, ao decidir pelo distrato, você deve agir imediatamente. Pois muitas vezes ao adiar algumas decisões, o consumidor pode sofrer penalidades previstas no contrato. Como por exemplo, multas exorbitantes.
Atenção: Cuidado com possíveis propostas desvantajosas, informe-se sempre com um advogado para ter a certeza de que não irá receber menos do que você possua direito.
Eu preciso esperar até o fim do processo para parar de pagar as parcelas?
Não, você não precisa esperar até o fim do processo para parar de pagar as parcelas do imóvel ou terreno.
Na maioria dos casos, o Judiciário considera possível a suspensão imediata dos pagamentos assim que a ação é iniciada na Justiça.
Ou seja, você não pagaria as parcelas do contrato no decorrer do processo e não correria o risco de ter seu nome negativado nos órgãos de proteção ao crédito, pois estaria amparado por uma decisão judicial.
E quanto vou receber na rescisão de contrato de compra e venda?
Saiba que, para contratos assinados até dezembro de 2018, a regra do Judiciário para a devolução normalmente gira em torno de 80 a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde o desembolso de cada parcela do imóvel, e à vista.
Pois de acordo com a súmula 543 do STJ, a devolução do valor deve se dar, obrigatoriamente, em parcela única, sendo completamente vetado o parcelamento da devolução pela parte vendedora, mesmo que esteja descrito em cláusula contratual.
E se eu quiser cancelar o contrato por atraso nas obras?
Em caso de atraso por parte da construtora ou loteadora na entrega da obra (no caso de imóveis, atraso na “entrega das chaves”), a devolução deverá ser integral, ou seja, 100% dos valores pagos. Visto que a culpa é da parte vendedora por descumprimento do contrato.
Nesse caso, será preciso entrar com ação judicial para que este direito seja alcançado.
Existe multa para o distrato de contrato de compra e venda?
Normalmente há previsão de multa caso o comprador venha desistir do negócio. O que deve-se observar sempre, é se existe algum exagero nessa penalidade contratual, deixando o consumidor em desvantagem, o que é passível de anulação pelo Código de Defesa do Consumidor em seu Artigo 51, IV, que diz:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
Como não ter problemas na rescisão de contrato de compra e venda
Ainda que poucas empresas aceitem soluções amigáveis na rescisão de contrato de compra e venda, a grande maioria busca reter um valor maior do que lhes é de direito, configurando uma multa abusiva em rescisão de contrato de imóvel.
Para evitar qualquer tipo de surpresa no distrato de contrato de compra, antes de tomar qualquer decisão, é indispensável que você se informe e tenha o apoio de um advogado especialista na rescisão de contratos imobiliários.
Evite assinar qualquer acordo sem antes falar com um advogado. A partir do momento em que você assinar qualquer documento com a empresa vendedora, você pode correr o risco de perder os seus direitos.
A busca de informação no processo de rescisão de compra e venda é tão importante quanto se informar no momento da assinatura da compra.
Para que você realize um bom negócio, na compra ou no distrato, é importante sempre consultar um escritório especializado em direito imobiliário para garantir que os seus direitos sejam assegurados.
Tem ou ficou com alguma dúvida quanto ao distrato de contrato de compra e venda? Tire suas dúvidas conosco e saiba mais sobre seus direitos! Confira mais dicas de Direito Imobiliário no nosso Blog e siga nossa página no Instagram e Facebook! Até mais!